大阪堺市で多くの実績を誇る垣花測量登記事務所です。土地家屋調査士は、土地・建物の表示に関する登記手続きのプロフェッショナル。土地家屋調査士が、あなたの大切な財産である不動産の権利を守ります。

よくある質問

  • HOME »
  • よくある質問

subphoto_10

土地に関するよくある質問

問 「筆界」とはなんですか?

答 「筆界」とは、登記簿上の一筆の土地と他の土地の境を意味します。「筆界」という語は、所有権の範囲を画する線あるいは、占有している範囲を画する線という意味で用いられることもあり、その場合には「筆界」と異なる概念となります。

「筆界」と「境界」は、通常同一の位置にあるものですが、これらの位置に齟齬が生じた場合に争いとなるケースが多くあります。
土地境界に関する専門である、私たち土地家屋調査士が解決のお手伝いをさせていただきます。ぜひお気軽にご相談ください。

問 法務局から「筆界特定の申請がされた旨」の通知がきました。どうすればいいのでしょうか?

答 お隣の方が筆界特定の申請をおこなったようです。
筆界の位置について、あなたの意見を述べることができます。

あなたの主張を図面にまとめたり、必要に応じて資料を揃えたりする場合には、筆界の専門家である私たち土地家屋調査士にご相談ください。あなたが、境界特定の申請をする場合も同様の準備が必要です。

ご注意
・筆界特定制度は、所有権の範囲を特定することを目的にするものではありません。
・筆界特定の結果に納得できない場合は、筆界(境界)確定訴訟を提起することができます。
・土地の固定資産税評価額に応じた申請手数料が必要になります。(別途、測量費用が発生する場合があります)

問 地震で土地の境界が、ズレたらどうすればいいのでしょうか?

答 法律上、土地の境界は「筆界」と呼ばれます。従来、筆界は判例で「客観的に固有するもの」(最高裁・昭和31年12月18日)つまり何があっても動かないものとされてきました。たとえば地すべりで土地の形状が変わっても、それは土砂が動いただけで、筆界の位置はもとのままだという考えです。

しかし、法務省は阪神淡路大震災後、「地震による地殻変動に伴い広範囲にわたって地表面が水平移動した場合には、土地の筆界も相対的に移動したものとして取り扱う」という通達をだしました。たとえば近所の数軒が同じ方向に同じだけスライドしたときは、現状の境界線が新たな筆界線になります。

「土地が複雑に移動したときの筆界について、実体法上決まったものはありません。そのためまずは土地の所有者など当事者間で調整を図ります」

地割れを挟んで両側の土地が逆方向に動いたようなケースですが、「農地や更地など何も建物がない土地なら、地割れを掘り返して整地して、中間を取るなどして筆界境界を新たに決め直せばいい場合もあります。」

では、家も一緒にズレたときはどうすればいいのか。調整案として多いのは、分筆したうえでの所有権の移転登記です。「地殻変動で、Aさんの土地が家ごとお隣のBさん側に移動したとします。Bさんは浸食された土地だけ分筆して、Aさんに買ってもらうのです。」

問 土地の登記情報や固定資産の課税明細書での課税地積欄に面積が記載されているにもかかわらず、境界が明確に記されている書類(図面)等は、ないのでしょうか?

答 現在、法務局で閲覧できる図面では明治初期に作製された公図と呼ばれているものと、国土調査・土地区画整理事業・土地改良事業などによって最近作成された図面とがあります。

前者の公図は、精度も悪くこれのみによる境界の判断には適さないものです。後者の図面は、その事業が行われた時期にもよりますが比較的精度も高く境界を判断する際、重要な資料となります。なかでも、不動産登記法14条地図は、現地において性格に境界点を明示することができます。

また、地積測量図があります。昭和52年3月1日以降に作成されたこの図面は、利害関係人と境界立会いをし、なおかつ境界点を現地に明示できる能力のある図面です。一方、昭和52年以前に作成された図面は、境界立会をしていないし現地に境界明示をする能力のない図面です。

問 以前、お隣と境界を確認した境界杭が見当たりません。再度、境界杭を設置するにはどうしたらいいでしょうか?

答 境界杭はお隣との境界を明確にする大切なものです。土砂などで埋まったり、工事等でなくなることもありますので日頃から管理する必要があります。

どうしても見つからない場合には、資料を調査した上で、再び隣接地主と立会い、境界確認協議を行うなどして永続性のある境界標を設置しましょう。

問 登記事項証明書に自宅の土地の地目が「雑種地」となっています。このままでいいのですか?

答 田や畑、山林などを造成して住宅を建築した場合などでは、敷地の地目を変更していない場合があります。このようなときには、登記情報の地目を「雑種地」から「宅地」に変更する「地目変更」登記を申請する必要があります。土地家屋調査士事務所(当事務所)では申請代理をさせていただきます。

問 隣接する数筆の所有地を1つにまとめて売却を考えています。どうすればいいですか?

答 複数の土地を1つの土地にする「合筆」(がっぴつ)登記があります。ただし、この登記を申請するには、所有者が同じ、地目が同じなど制限事項があります。詳しくはお近くの土地家屋調査士事務所(当事務所)へご相談ください。

問 土地の一部をお隣に売却したいのですが,どうすればいいですか?

答 1つの土地を複数の土地に分割する「分筆」(ぶんぴつ)登記があります。そのためには土地の全体を境界確定測量し、位置を特定する必要があります。

いろいろなケースがございますので詳しくはお近くの土地家屋調査士事務所(当事務所)へご相談ください。

 

建物に関するよくある質問

問 登記簿を調べると、前々所有者の建物登記が残っていることに気がつきました。どうしたらいいでしょうか?

答 残念なことにあなたがその建物の滅失登記を申請するこができません。建物が不存在なのに、滅失登記がされないまま、登記簿だけが残っているケースがしばしばあります。

この建物の固定資産税が課税されていることもありますのでご注意ください。

不動産登記法では、登記された建物が取り壊されたり、倒壊・流失・焼失等した場合には,その建物の登記名義人もしくは相続人が建物滅失後1ヶ月以内に「建物滅失登記」を法務局に申請する規定になっています。ですから、建物の所有者から建物滅失登記をしてもらうよう依頼してください。

もし所有者が不明なら、法務局で職権によって建物登記を閉鎖してもらうよう申し出ることができます。

早急にした方がいいです。ご融資・土地の売買に支障がでます。

問 立体駐車場を建て、銀行から融資を受けようと、土地家屋調査士に建物の登記を依頼しましたが、登記できないといわれました。どうしてでしょうか?

答 登記のできる建物認定要件に以下の要件が絶対必要です。

  • 屋根及び周壁などの外気を分断するものを有すること(外気分断性)
  • 土地に定着したものであること。(定着性)
  • その目的とする用途に供し得る状態にあること。(用途性)
  • 不動産として独立して取引の対象となり得るものであること。(不動産取引性)

が最低限必要です。

問 自宅を新築したのですが,何かしなければなりませんか?

答 建物を新築した場合には、「建物表題登記」を完成後1ヶ月以内に行う必要があります。手続きにつては、お近くの土地家屋調査士事務所(当事務所)へご相談ください。

問 子供部屋を増築したとき、何かしなければなりませんか

答 建物を増築、自宅の一部を店舗に改築、同敷地内に離れを建築などした場合には、「建物表題変更登記」を完成後1ヶ月以内に行う必要があります。手続きについては、お近くの土地家屋調査士事務所(当事務所)へご相談ください。

問 古くなった建物を取り壊した時に、何かしなければなりませんか

答 建物を取り壊した場合には、「建物滅失登記」を1ヶ月以内に行う必要があります。手続きについては、お近くの土地家屋調査士事務所(当事務所)へご相談ください。

PAGETOP